回溯东京都市圈70年发展变迁，哪些产城小镇业务是真正在趋势上的？

日本东京都市圈，也称东京圈、首都圈，是日本三大都市圈之一，是以首都东京为中心的巨型都市圈。其拥有的东京成田国际机场和东京羽田国际机场均属于日本国家中心机场，也是日本太平洋沿岸城市群的核心组成部分之一。自二战后，在全球化背景、日本经济发展、规划支撑等多重因素下，东京都市圈的发展在亚洲具备领先性。日本东京都市圈具备亚洲国家典型特征，包括“人多地少人口密度高”、“大家庭文化”、“重视传统与集体福利”等要素影响，这都使得日本东京都市圈的规划思路、发展结果对同为亚洲国家的中国具备较强的借鉴参考意义，研究日本东京都市圈的发展可以起到“知往鉴今，以启未来”的作用。
我们相信，决定城市发展轨迹的是普遍规律，每个国家的特色只会在普遍规律下开花结果。从东京都市圈发展中吸取经验教训，挖掘发展机会对国内产城发展具备重要启示作用。

01. 东京都市圈结构简介

日本东京都市圈圈分为三个层级：第一层级是东京都 23 区，面积约为 621平方公里，辖下的23个特别区（包括天皇所在的千代田区与日本东京证券交易所、银座所在的中央区），是东京都3大构成区块之一（其余为多摩地域与岛屿部），人口约910万人（2015年普查数据，在强大的地铁通勤下，东京都昼夜人数有显著差别，本处不考虑最后昼夜人口变化）

图 –日本东京23区（图片引自网络）

第二层级是东京城市圈，距离东京都30公里左右，包括东京都23区、神奈川县、千叶县和埼玉县，简称“一都三县”，面积约1.35万平方公里，约占国土面积的3.6%；第三个层级是首都圈，距离东京都70公里左右，包括“一都三县”以及茨城县、山梨县、枥木县、群马县四县，简称“一都七县”，面积约为 3.69 万平方公里，约占国土面积的 10.0%，聚集着超3700万人（2016年普查数据），占日本总人口的29.36%。

图 –三层次下日本东京都市圈区域分布与人口分布（图片引自参考资料1、2）

02. 东京都市圈发展规划
日本对东京都市圈规划分为2类，一类是《首都圈基本计划》，另一类是自2009年替代《首都圈基本计划》的《首都圈广域地方规划》。自1958年起，先后编撰了1958年版、1968年版、1976年版、1986年版、1999年版本，从“1都+3县”到“1都+7县”，自2009年《首都圈基本计划》升级为《首都圈广域地方规划》，规范范围从“1都+7县”，转为“1都+11县”，即在基础上增加静冈县、长野县、新泻县、福岛县共4县。
注：“1都”为东京都， “3县”为东京都邻近的埼玉县、神奈川县及千叶县， “7县”为邻近3县及外围的山梨县、群马县、栃木县、茨城县。
东京都市圈规划从一开始就具备都市圈思考，自1958年第1次《首都圈基本计划》起，对东京规划即以都市圈的思路进行规划，即以“1都+3县”到“1都+7县”再到“1都+11县”，城镇化水平从27.8%提升至85%以上。

图 –东京都市圈发展历程

1958第一次《首都圈基本规划》版本规划中，“卫星城”+“城市近郊绿化带”成为政府主要投资对象。战后日本经济快速恢复，但产业与人口都快速向东京集中，对整个日本产生了抽空效应（类似90年代-2005年的北京），且伴随着城市产业和人口聚焦，城市服务能力几近饱和，“大城市”病突出。故东京规划对标英国伦敦，借鉴了田园城市等思想，设立两大建设目标：
（1）产业卫星城，用以疏散人口。但“卫星城计划”最终推进缓慢，其核心原因在于卫星城有国家开发机构带头开发，推进进度缓慢，且缺乏必要的交通设施使得与东京的联系过低，且土地成本、劳动力成本并不占显著优势，政府目标单纯解决核心城市“大城市病”，与企业利益诉求不一致，企业不愿意向卫星城入驻，此阶段卫星城发展缓慢（此处基本与华夏幸福固安产业新城2005-2010阶段发展情况类似）。
（2）建城区周围设置5—10 km的绿化带，实现田园城市，改善城市居住环境。前期在政策主导下颇有成效，但最终还是陷入困境，在日本土地私有制的根深蒂固的理念与东京城市发展带来的快速土地升值的背景下，“城市近郊绿化带”的开发遭到相关利益集团反对，至1970年前期建设的“城市绿带”基本本侵蚀殆尽，仅剩零星部分小型农庄基于农旅概念进行运营，而这些农庄也成为了日本东京都市农业的前身。

表 –第1版至第5版《首都圈基本计划》相关内容梳理

1968年第二次《首都圈基本规划》版本规划中，政府加强了对原有“卫星城”的投入，并将“绿带”进一步向外推出，但并没有放弃在伦敦大模版下的城市构想。在具体方面提出距东京都中心50 km外设置近郊整备地带、在外围地区设立多功能卫星城镇的策略，推动工业、科研等功能的外向迁移。
在“卫星城”方面，以国家力量强行加大投资、设置科研机构、设置特色化新城等试图在解决人口持续聚集的“大城市病”的同时完成“技术立国”、“生态立国”等战略转型。最为典型的案例就是“筑波大学”的开办与日本“筑波科学城”的建设。筑波科学城计划建设为全球典型的以科研机构和高校为主体的世界级国家科研中心，日本全国30%的科研机构、40%的科研人员、50%的政府科研投入都集中在筑波。（此处基本与上海张江科学城1995-2010阶段发展情况类似）
在“绿带”方面，早期建设的绿带基本被侵蚀，部分远郊的“乡村驿站”（如群马县区域）发展可圈可点。日本的乡村驿站，发端于“日本乡村振兴”，其主要形式有两种，一种是设置在乡村入口道路上的“门户型”驿站，主要功能是为乡村观光者提供游客咨询服务和购物、停车、充电等设施，目的是吸引观光游客并为其提供便利；另一种是设置在乡村核心地带的“中心型”驿站，主要功能是提供农产品采购、医疗、养老等服务，并可作为防灾临时指挥中心、应急能源储备站等场所，通过乡村驿站带动片区发展，其目的是提高乡村资源利用效率以促进就业和产业发展实现乡村振兴。

图 –日本东京都市圈近郊整备地带分布（图片引自参考资料3）

1976、1986第三、四次《首都圈基本规划》版本规划中，正值广场协议前后，日本经济高峰期，其规划思路更为开发大胆。“1976版规划”提出打造区域多中心城市的广域城市复合体设想，推动外围地区港口、国际机场、大型公园、学园城市（如筑波）等更多元功能的开发；“1986版规划”提出按圈层进行功能分工、构建外围自立型都市圈的设想，进一步推动政务管理、企业管理及生活服务等功能的外溢，但受到日本经济泡沫破灭的影响，外围城市副中心、商务核心城市建设距离目标最终有较大差距。
在第三、四次《首都圈基本规划》版本规划中，两大产品是受益的（1）未来城市、智慧城市概念产品，得到了政府的认同与投资，但由于技术成本与建设收益的不匹配真正实现落实也是在2000年以后，如日后久负盛名的柏叶智慧城；（2）区域自发形成的近郊特色产业集聚区（一般为IT、动漫、文创等对于区位要求不强的）。在这个阶段后期随着经济的走冷与前期城市“整备”基础、地铁交通丰富与互联网的发展，部分基于IT、动漫制作等可通过邮寄或网络形式传输，而人员可通过地铁通勤。在工作人员生活成本、场地成本综合考量下，部分企业开始主动离开东京23区，建设如“茨城大洗町动漫影视制作小镇”、“神山町IT产业小镇”等。（此处基本与如今国内区域一体化政策下，大多数区域发展情况类似）

图 –东京地铁路线图（作为动脉支撑日本都市圈发展）

1999第五次《首都圈基本规划》版本规划中，在功能“一极集中”、自然灾害威胁、老龄化严重、 “空心化”显现等多元问题背景下，提出“分散型网络结构”的均衡化空间布局模式。即，以50 km内构建以都中心、业务核都市为主的环状节点都市群，50—100 km范围构建整合区域的“环状大都市轴”，提出打造30个左右的业务核都市作为广域合作据点，并形成东京都市圈、关东北部地区、关东东部地区、内陆西部地区、岛屿地区等5大自立型次区域。（此处于我国现有区域一体化都市圈建设由高度相似性。）
在此阶段，比较受益的是传统四大新城（多摩新城、港北新城、千叶新城、筑波科学城）的深度开发。与前阶段动机不同，在城市治理水平持续提升的背景下，东京都市圈“大城市病”有所缓解，而四大新城的深度开发其核心在于城市要素资源的深度互通，进而进一步增加东京都市圈的持续竞争力与吸引力。在此基础上，四大新城建立了大量区域型特色产业节点（类似于现在浙江提出的特色小镇与产业社区，但规模更小与区位有所不同），其中包含商业物业、产业物业、住宅、公共服务设施等，这都使得区域实现“产城深度融合”，大幅度减少了产业人员的通勤时间，促进了区域产业集聚与创新升级。

 图 –《第5次东京首都圈基本计划》空间结构图（图片引自参考资料3）

在2009版及2016版《首都圈广域地方规划》中，真正聚焦了东亚在内的全球化竞争紧迫、生育率下降及老年社会到来、公众安全及安保意识日益增长、应对全球变暖等环境问题、生活方式日益多元化等城市发展问题。而具体项目方面，政府在城市内涵发展、精细化运营、产业要素资源流动、城市独有文化方面进行了聚焦。
催生了日本东京秋叶原动漫集聚区、城市传统街道更新等一系列发展，但此阶段基本以政府倡导，市场化变革的模式推进，而随着城镇化率的上升与日本经济的持续不景气，东京都市圈城市面貌变化速度大幅度放缓。精品化的产品、城市再改造、城市运营成为发展的主要机会。

图 –2009版及2016版《首都圈广域地方规划》相关内容梳理（引自参考资料5）

回顾日本东京都市圈的发展历史，我们发现不同时期其机会型产品不同，按时间节点来看，根据城市化发展的不同，主要分为以下4大类。

03. 初级阶段 - 大型特种功能的卫星城
特种功能的卫星城是早期城镇化阶段政府重点支持的对象，特种功能卫星城或承接核心城市产业转移，或实现政府重要发展意图，在前期将有大量的政策资源、经费资源进行倾斜，在过程中企业将有政府政策、资金支持下的开发建设、招商运营机会，前期依托政府政策/资金支持，后期基于土地红利实现现金流平衡。在国内比较典型的案例包括大连软件园、固安产业新城、张江科学城等。

案例：筑波科学城 – 产教融合、科学研究型产业新城
日本筑波科学城，是日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标而建立的日本第一科学城，也是全球典型的以科研机构和高校为主体的世界级国家科研中心，日本全国30%的科研机构、40%的科研人员、50%的政府科研投入都集中在筑波。筑波具备三个集中的特点，即一国家级科研机构集中。27平方千米的规划面积，其中15平方千米为科研、文教机构建筑用地，集中了筑波高级物理研究所、电子技术综合研究所等48个高级研究机构，以及日本筑波大学等两所综合大学，以设备精良、人才众多、研究基础雄厚著称。二政府投入集中。日本政府直接介入整个筑波科学城的筹建过程，包括科学城之选址、人力筹措，并购买大量的城市建设土地来建设筑波科学城。国家科研机构全部预算的50%都投在这里，体现基础研究的国家战略。三科研功能集中。日本政府把筑波定位为科学技术的中枢城市。围绕电子学、生物工程技术、纳米和半导体、机电一体化、新材料、信息工学、宇宙科学、环境科学、新能源、现代农业等优势领域，筑波科学城每年会产生大量具有国际先进水平的科技成果，成为新知识、新创造、新发明的诞生地，同时依托每年举办的国际科技博览会、成果展示会和科学技术周，向日本大企业集中展示和转移转化最前沿的科技成果，保持日本科技创新的领先地位。

表 –日本东京四大卫星城

总结来看，东京四大“卫星城”（港北新城、筑波科学城、千叶新城、多摩新城）建设主要集中在1960-1975年，在城镇化率50%-65%区间内，其最初目的是解决“一核集中”的大城市病问题，但至1980年前的建设效果不佳，主要集中于3大问题（1）未与居民生活需求保持一致，缺乏必要的交通、学校、医院等必要生活配套设施使得人不愿意离开东京；（2）未与企业利益诉求一致，东京高速上涨的土地价格使得企业更倾向于入驻东京，而同时“卫星城”的土地成本、劳动力成本并不占显著优势；（3）未以市场化逻辑进行开发，早期日本“卫星城”工程均由政府带头进行开发，决策效率低下推进相对缓慢，以筑波科学城为例，开发周期长达30年，但1960-1990年科学快速进步与政府科研投入相较于企业科研投入比例的减少使得筑波错失了与英美等一流国家的科技竞争时机，间接的导致了日本在半导体芯片技术等领域技术落后。
故把握“大型卫星城”开发的三大方向：（1）重视人居配套，构建宜居宜业的产业新城，使得高端人才愿意留下来；（2）重视企业需求、构建产业生态，提供更好的企业服务与经营环境帮助企业降本增效；（3）坚持市场化逻辑开发，实现项目与市场的匹配。

04. 中级阶段 – 概念性未来新城
概念性未来新城是中期城镇化阶段政府在自身政绩等多方面影响下，对城市未来发展建设示范区的工程，这种城市未来示范区往往建设周期非常长，前期概念非常大，而实际达成未来城市概念一般要非常长的周期后，如日本柏叶新城概念到落实经历了约30年以上的周期，此类项目前期开发建设将争取大量政府支持，对于企业存在对应发展机会。
案例：柏叶新城 - 未来城市示范区
柏叶智慧城一个典型的TOD（以公共交通为导向的开发模式）项目案例，通过筑波快线上的“柏叶学园站”与其他地区相连。通过筑波快线与沿线便有多个新城开发项目相连，如终点站筑波、研究学园、万博纪念学园、守谷等。筑波快线（TsukubaExpress）的修建便捷地联络了东京都都心地区与东北部各个新城。

图 –柏叶新城地理区位

作为日本首个智慧城市，柏叶新城于2014年7月全面完工。它是日本房地产巨头三井不动产所进行的集住宅、商业设施、酒店、写字楼等综合开发项目，“向世界展示城市未来景象的全新城市规划”，并以此开始实施公司的差异化发展战略。柏叶学园车站周边的项目开发投入近1000亿日元，目标是将其打造为集合环境共同都市、健康长寿都市、新产业创造都市的智慧城市。住宅建设约2000户，规划人口设定为26000人左右。柏叶新城之外，日本国内神奈川县藤沢市、茨城县守谷市等也开始打造自己的智慧城市，可见“Smart City”这一新兴的城市规划概念近年来备受日本规划者追捧。

图 –柏叶新城规划方案

05. 中级阶段 – 区域型产业聚集区
区域型产业聚集区（一般为IT、动漫、文创等对于属地化特征明显、区位要求不强）则是基于交通的发展自发形成的近郊特色产业集聚区。在这个阶段后期随着经济的走冷与前期城市“整备”基础、地铁交通丰富与互联网的发展，部分基于IT、动漫制作等可通过邮寄或网络形式传输，而人员可通过地铁通勤。在工作人员生活成本、场地成本综合考量下，部分企业开始主动离开东京23区。
   区域型产业聚集区承担着城市疏散产业人口，实现某类型产业集聚进而实现区域产业创新升级的作用，区域型产业聚集区往往在高能级城市近郊，其搭配住宅+产业物业对应收益都非常可观，值得关注投资。
案例：茨城大洗町动漫影视制作小镇
茨城县——大洗町，毗邻太平洋，人口约为17000人的小镇，为2012年开始播出的人气TV动画《少女与战车》系列的取景地茨城大洗町动漫影视制作小镇通过动漫主题节日汇聚人气，进行周边动漫主题旅游业开发；在产业上布局影视拍摄、后期制作区域发展，构建完整的日本特色动漫产业集群。
总结来看，概念性未来新城与区域型产业聚集区的出现主要集中于日本城市化率65%-80%阶段，其中概念性未来新城主要是政策主导，而区域型产业聚集区则主要由企业主导自发形成。国内东西城镇化发展差异较大，东部发达地区城镇化率正在迈入70%-80%阶段，故提出了包括“产业社区”、“特色小镇”等一系列概念，但需要注意的是此类产业的发展主要源于自聚集，而非产业导入的思维。顺势而为，提供合适的空间载体，分享产业发展的红利是这类项目发展的关键。

06. 中级阶段 –远郊乡村振兴
远郊乡村振兴一方面承载着区域消费升级下，居民的改善生活质量的需求，另一方面承载政府对于解决城乡二元问题，保障基本供应等诉求，这也势必意味着乡村振兴在投资中不可能获得过高利润率。所以从发展思路来看，乡村振兴类主要还是关注区域政策导向，在政策与市场中寻找夹缝点，进而获取超额收益。
案例：日本东京“乡村驿站”-群马县川场村
东京市郊群马县川场村曾在 1971年被日本政府认定为“过疏区域”（即人口与户数锐减，地域老龄化，经济萎缩，生活信念低落等），1981—2005 年川场村的经济复苏正是由于乡村驿站设施的建设和运营在其中发挥了重要的作用。1981 年，通过签订“世田谷区民健康村合作协议” 东京都世田谷区与川场村开始进行城乡互动，驿站则作为两地推进文化交流、农产品品牌建设、自然环境保护等合作的据点，将城乡关系由城乡割裂推向城乡互动—城乡协作—城乡交融的良性循环。

表 - 东京都世田谷区与川场村乡村驿站产业融合机制分析

 07. 高级阶段 – 以产业为导向的城市旧改
以产业为导向的城市旧改承担城市内涵式发展，对外进行品牌输出的使命，往往出现于核心城市城镇化中后期，以产业为基础融合优势区位与资源，实现城市辐射力、吸引力的全面提升。

案例：日本东京秋叶原动漫集聚区
秋叶原最早作为商业街出现是在二战之后，最早是二战后的露天黑市，后成为个人摊贩的聚集地。随着东京都市发展与产业升级，秋叶原变为了各地的电器批发商云集在中央大道两侧，收购部件带回各地组装或就地零售。东京奥运会后日本进入了“无线家电时代”，电视机、洗衣机、冰箱、音响，渐渐地发展成了世界最大的电器街，包含了零售与对外批发，后期个人电脑的发展使得秋叶原变为了大型电脑量贩店的驻地。2000年左右，个人电脑的普及带动了游戏产业的空前盛况。大型电器商家撤出后，临街店面开始出现游戏商。游戏商线下衰败后，取而代之的是以“御宅”文化为核心的漫画产业。
2005年4月，日本旅游产业团体联合会制定了以吸引访日游客为中心的“秋叶原工程”，观光理念才进入这里。基于此东京对秋叶原区域进行了重新规划，并提供了相应的政策支持与贷款支持和聚集性活动长期许可，并对传统低容积率店铺进行了改造，并引入了漫画家创作工作室、大型制作坊等一系列产业链条，构建了一个日本漫画文化对世界输出的基地。

 图 - 东京秋叶原动漫产业集聚区

08. 高级阶段 - 都市农业发展
都市农业的发展在城镇化中往往在后期出现，在城市消费力充足的环境下，有机会性发展的机会。从企业经营视角来看，都市农业规模化非常困难，如能以供应链渠道的模式进行绑定或有规模化发展机会。
案例：日本东京“农业岛”
东京都的23个区全都保留了超过50万亩的农田，练马区作为最晚实现城市化的区域整体保留215公顷的农用地。在这个土地资源十分有限的岛国，都市农业2%的农地提供了8%的农业总产值。
东京的都市农业是在20世纪70年代经济高速增长期以后逐渐成型的，当时由于城市的扩张，使得少量的农业用地以“农业岛”的形式包裹于城市之中。由于其临近城市的区位优势，一些农场主带头自发地基于城市人群的生活需求结合本土生产经营项目兴建各种设施，以休闲观光体验项目为主，如观光农园、学校农园、牧场馆、游乐场等。在此背景下，就促生了《市民农园整备促进法》《农山渔村宿型休闲活动促进法》，从促进范围（东京都 2 小时车程可达的距离）、建设规范、承租期限三个方向，通过推广、规范、组织协会、提升补贴与提供贷款等方式，激发农民主动性与积极性，鼓励日本都市农业规范化发展，这与中国简单粗暴的补贴模式有较大差异。
日本的都市农业主要分为，1.供市民租用的农业土地，承租者经营、农业所有者收取租金；2.专为65岁以上老开辟的“银发族农园”，老人在这里体验耕种收获的乐趣，追忆往事健康生活；3.将农产品生产消费和休闲旅游结合到一起的农业公园，公园中建有景观区、水果区、花卉区等；4.供都市人休假的农场民宿，以及观光体验农业，这些都分布于都市或者近郊。
具体比较典型的案例有，练马浅见蓝莓园（都市采摘园）、练马西贝农园（定向就近新鲜供应城市内高端餐馆）、大手町帕索纳地下农场（地下室改建高科技参观型都市农场）等模式。

09. 结 语
1、产城的良性发展在于构建合适的生态，在居民方、产业资源方、政府方诉求之间寻找生态平衡点。在城市化70%以下的阶段，大型特种功能卫星城的建设是产城发展的主线，日本东京都市圈四大卫星城的发展经验告诉我们需要关注：
（1）人居生态 – 区域发展还需以人为本，需要为居住者提供良好的生活环境，其中包括交通、教育、医疗等基础配备，更需要商业、产办、文娱、生态环境等高阶基础设施，这样才能留得住人；
（2）产业生态 – 为产业导入必要的产业链配套，产业服务配套，构建一个；
（3）市场生态 – 以市场为导向，兼顾长期战略发展诉求，在居民方、产业资源方、政府方诉求之间寻找三方共赢的契合点，在契合点的基础上构建长期可持续发展的城市生态体系。国内产城在生态构建方面意识不强、经验缺乏是显著问题 - 缺乏市场思维、不尊重市场选择，长期痴迷于强资源属性下的产业导入，而忽视了生态的构建，忽视以人为本的人居、产业服务。
2、关注区域资源禀赋，产业“自聚集”、“自生长”是关键，产城项目应顺应区域特点与发展趋势，为产业提供合适载体，并服务于产业发展，而非强行导入。东京都市圈建设的第二阶段（城市化率70%-80%），区域型产业聚集区、概念性未来新城作为发展的重要机会，前者源自产业发展规律，后者则源自政策导向。产业发展源自“自聚集”，产城运营商为产业构建合适的物理载体+产业服务，通过规划配套科研院所、设计机构，辅助产业发展、引导加速产业升级。这与区域产业资源禀赋、自然资源禀赋呈高度关联性。国内产城在方法上往往在第二阶段还保留第一阶段的产业导入思维，而忽视了区域产业的自生长与自聚集，试图将错误的规划思路强加于产业发展的自然规律之上，反而将问题复杂化，其后果往往直接导致项目失败。
3、产城发展高级阶段往往渗透城市文化、人文精神等要素，产城项目作为“千城千面”发展的重要支点，是汇聚城市文化与人文精神的重要支点。在城市化80%以上的阶段，以产业为导向的城市旧改与都市农业发展，以产业为导向的城市旧改不仅承担着城市产业新生的功能，更承担着城市文化输出、城市名片的作用。以日本东京秋叶原为例，秋叶原已成为日本东京动漫文化的名片，更是向全球输出日本动漫文化的重要基地。而就都市农业而言，其盈利性绝非很高，但虽渗透着在钢筋水泥的城市内，人与自然融合的美好愿景。国内城市“千城一面”的问题非常严重，产城发展如何融合城市文化、人文精神将是未来重点需要研究与探索的方向。
4、国内产城发展区域差异较大，在平均60%的城镇化率下，部分发达区域城镇化率已达80%以上，而中西部还有很多城镇化率低于50%。以日本东京都市圈发展历程为借鉴，不同区域匹配不同阶段，希望能给予读者在具体业务发展中更多启示。

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